文/上海进深 严明会
金隅公园东序，没公示认筹数据。
情况，大概率不太妙。
尽管在认筹期间，金隅已经拿出了十足诚意：
按时签约或首付满足最低比例，直接95折；
1000元买标准车位，两年免费会所使用权；
认筹首日5000元超市卡，金额逐日递减1000。
几乎是贴着网签最低折扣在卖，车位跟白送没两样。
更有部分中介透露：还有返佣。
首开2#、3#楼，共88套房源，包括59套102㎡三房和29套184㎡四房，备案均价84610元/㎡，预计在10月25日开盘。
83㎡的非标户型，最低572万起就可买入。
展开剩余83%背水一战
项目所在地块由金隅在2023年12月拿下，直到去年4月下旬，项目规划方案才公示，同年11月开始动工。
节奏已经逼近规定期限的最后一刻。按照规定，开发商在签订土地合同后12个月内需开工。
从拿地到项目入市，金隅花了20个月的时间。
此时，公园东序所在的桃浦板块已聚集了金茂、宝华、建发、中企等多家实力房企，这也将进一步分流客源，拉长公园东序的去化周期。
而桃浦板块，是普陀新房供应的大仓，但购房需求相对不足。
市场也很卷。项目认筹前不久，一公里外的宝华紫薇花园给出了85折的优惠价格。
压力直接给到金隅公园东序，没有真金白银的优惠打动客户，只会更难卖。
作为金隅在上海的代表作，公园东序在配置上确实堆得很高。
项目大量运用奢石：外立面为干挂巴西白世贸石材，公区系统由全石材双大堂、梵高印象岩板墙面及冷翡翠大理石电梯轿厢构成，户内大户型地面采用奢石级水刀拼花工艺。
内装也打破板块天花板：嘉格纳博世骊住汉斯格雅杜拉维特恩仕，基本达到了内环一线豪宅水准。
仅有373户的小区，配备了1500平的大体量高端会所和700㎡的架空层会所，设置了24H恒温泳池、健身房、瑜伽室等功能区。
豪是豪，但业主数量不够多，后续要维持这些会所和泛会所的运营将会很困难。
再看项目户型。
184㎡四房：
一梯一户设计，动静分离；四开间朝南，十字厅布局，减少了对传统走道对面积的占用；转角阳台，侧向无缝整面玻璃；南向双套房设计，行政级主卧套房，有步入式衣帽间、南向卫生间。
102㎡户型：
此户型首开楼栋中，6号不是一梯一户，5号和13号是一梯一户，还有全明电梯厅，可以作为室外玄关使用，这一点已经超越了市面上绝大多数百平米三房的标准。飞机户型，三开间朝南，客餐厅约5米面宽、进深约4米。
据一房一价表，两种户型的得房率均在74%左右，不算出彩。尤其是在新规之下，不少新房的得房率已经超85%。
密集调规
公园东序的建设单位是上海金隅京扬房地产开发有限公司（简称“金隅京扬”），成立于2023年12月21日，即金隅拿下桃浦地块后。
金隅京扬由北京金隅地产开发集团有限公司100%持有，去年5月底，法定代表人正式变更为段雄，他的身份是金隅地产上海管理中心总经理。
今年7月到9月，项目规划多次调整，主要体现在地下建筑面积、机动车库及配套商业（会所）面积被压缩。
7月24日，金隅公园东序设计方案变更公示。主要涉及地下建筑面积、总建筑面积，景观、场地布局，围墙，部分楼栋的烟井位置和生活水箱。
8月22日，普陀区规划和自然资源局准许变更，配套商业、机动车库、总建筑面积等建筑面积均有所减小，另外包括绿化景观、场地布局、围墙等，具体如下：
9月15日，普陀区规划和自然资源局又发布了一份更详细的规划调整细则。
其中，61-02地块经济指标中配套商业（会所）建筑面积由1750㎡减小为1554.10 ㎡，机动车库建筑面积由14401.37㎡减小为14317.86㎡。
因此，两地块总指标的地下车库建筑面积、地下建筑面积、总建筑面积也相应减小。总建筑面积减小为75176.08㎡。地下建筑面积减小为26150.91㎡，地下车库建筑面积减小为23518.20㎡，机动车库建筑面积减小为20423.44㎡。
（点击看大图）
与前一版调整相比，新的批复版本中还新增了对1、2、3、4、5、6号楼的户型调整内容，并对部分户型的排烟道、水箱等位置进行了调整。
地下空间、会所每建一平米，都是实打实的投入，却不能像住宅面积那样直接变现。在销售预期承压的背景下，金隅必须严控支出，尤其是在无法产生直接回报的非销售类面积上动刀。
再加上项目定位高、配置堆得狠，前期投入已非常庞大，若不去优化可售比、控制隐性成本，后续利润和现金流压力只会更大。
规划调整几天后，项目首批房源在9月27日过会。10月12日，房源取得预售证。
金隅想靠公园东序在上海打一场翻身仗。
但面对市场的冷感、竞品的挤压，以及自身高投入带来的运营压力，这一仗，并不好打。
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